Uma questão que sempre gera grandes dúvidas e confusões, principalmente para os adquirentes, que em sua maioria são leigos, é saber se o mesmo é proprietário de um bem dentro de um loteamento ou de um condomínio horizontal. Via de regra, na linguagem comum, as pessoas tem o hábito a se referir, indistintamente, ao "meu condomínio", mesmo nos casos de loteamentos.
E qual a importância dessa diferenciação ? Algumas pessoas poderão até dizer que se trata de um preciosismo de linguagem, que "no fundo é tudo igual". Na verdade, por se tratarem de institutos jurídicos diferentes, os direitos e deveres das partes envolvidas também são diferentes, embora, em algumas situações se apliquem normas equivalentes.
No condomínio horizontal, que é regido pelas mesmas normas do condomínio edilício (de prédios), a Lei 4.591/64, cada proprietário é dono de uma fração ideal de todo o empreendimento, incluindo as chamadas áreas comuns ou de uso coletivo, inclusive a malha viária interna do condomínio.
Nesse tipo de empreendimento, o incorporador, por Lei, é obrigado a entregar para os compradores o imóvel totalmente pronto, ou seja, com as unidades autônomas (casas) construídas e com o padrão arquitetônico já definido, as vias internas pavimentadas e sinalizadas, as praças e áreas de lazer e convivência montadas e em condições de uso, o que, por questões óbvias, eleva o preço final do imóvel.
Além disso, por ser uma propriedade coletiva, as características e destinações das unidades autônomas não podem ser alteradas. Assim, por exemplo, o condômino não pode, sem a expressa concordância de todos os demais co-proprietários, construir uma edícula no pátio interno de sua casa, ou mudar a fachada do imóvel.
Finalmente, temos que o proprietário paga IPTU sobre a fração ideal do todo, o que inclui as já citadas vias internas e áreas comuns, cuja conservação é de total responsabilidade do condomínio, que, para tanto, promove um rateio das despesas entre os proprietários.
Já no loteamento, regido pela Lei 6766/79, cada proprietário é dono de um terreno autônomo, com registro próprio na Prefeitura e no Registro de Imóveis, no qual pode construir livremente, desde que observando o Código de Obras Municipais e eventuais normas previstas nos atos de constituição do loteamento, enquanto as chamadas áreas comuns internas como a malha viária, as praças e áreas verdes são públicas e sua conservação é de responsabilidade do Município, o qual pode ceder, em caráter provisório, o uso e conseqüente obrigação de conservação aos proprietários do local, o que, todavia, não lhes retira o caráter de bem público de uso de todos os munícipes.
Portanto, nesse tipo de empreendimento, cabe ao loteador a entrega aos compradores, dos terrenos (lotes) devidamente demarcados e servidos por sistema viário, além de sua responsabilidade pela execução do cronograma físico financeiro aprovado pela prefeitura municipal, que poderá compreender entre outras obras, redes de abastecimento de água, luz, esgoto, drenagem de águas pluviais, etc, os quais deverão ser doados para as respectivas concessionárias, sendo que caberá a doação do empreendimento a prefeitura, após a sua vistoria e aceitação das obras elencadas nesse cronograma.
Nos loteamentos, os compradores de lotes se organizam numa Associação Civil, sem fins lucrativos, criada nos moldes previstos na Constituição Federal, em seu artigo 5, inciso XVII e no Código Civil em seus artigos 44 a 61, para a execução das chamadas obras complementares e para a conservação dos bens públicos, cujo uso tenha sido cedido ou autorizado pela Municipalidade.
Em muitos casos, existem dentro do loteamento, áreas que são doadas pelo empreendedor para a Associação, visando a construção de áreas de uso comum dos proprietários, como centros de convivência, clubes, quadras esportivas, etc.
Nesse caso, cada proprietário pode usufruir de seu imóvel de uma forma mais livre, adquirindo o terreno e construindo sua casa, conforme seu gosto pessoal e suas possibilidades financeiras, desde que respeitadas as normas municipais e as de criação do empreendimento e da associação dos proprietários, que via de regra, versam apenas e tão somente sobre a metragem dos imóveis, restrições para uso do lote e os recuos de construção. Apenas, excepcionalmente, em alguns empreendimentos, existem normas sobre o padrão arquitetônico e perfil paisagístico.
Assim é que pode o proprietário construir sua casa e, posteriormente, construir a edícula, fazer a piscina, ou até mesmo modificar a fachada do imóvel, abrindo ou fechando janelas, modificando revestimento, etc.
Em termos de ônus financeiro, o proprietário é responsável pelo IPTU apenas e tão somente de seu imóvel e, nos casos em que exista Associação regularmente constituída, das taxas associativas que tem por objetivo custear as obras complementares e outros serviços que são colocados a disposição de todos os associados para lhes garantir uma melhor qualidade de vida e valorização da propriedade individual de cada um.

Recebemos, através da Diretoria de Associações em Loteamentos Fechados do SECOVI várias consultas sobre a legalidade e a possibilidade de uma Associação de Moradores de Loteamento, através da empresa de segurança ou vigilância contratada para o controle de acesso em sua portaria, proceder à revista pessoal e de pertences dos empregados domésticos ou outros prestadores de serviço dos seus associados.
Diante do interesse da matéria e de sua abrangência para todos os loteamentos ou condomínios que tem uma portaria, com controle de acesso, por onde são obrigados a passar todos aqueles que irão adentrar ao empreendimento, optamos por, além de responder especificamente os Associados do SECOVI que fizeram a consulta, dar publicidade ao parecer através da presente matéria em jornal específico do segmento.
A presente questão é, em linhas gerais, polêmica, visto que coloca em confronto direitos individuais fundamentais dos empregados, em especial à intimidade, com o direito coletivo dos associados de proteção pessoal e patrimonial.
Após a consulta ao Departamento Jurídico do SECOVI, bem como de outros profissionais especializados na área, a Diretoria de Associações houve por bem fazer uma análise da questão, que tem a pretensão não de solucionar a controvérsia, mas de fornecer alguns esclarecimentos para as Associações de Moradores e seus Diretores e alertar para os riscos e limites de tal procedimento.
Para uma melhor análise da matéria, temos que dividir a questão em duas linhas mestras, na primeira iremos analisar a atuação da Associação em nome próprio e na segunda a sua atuação na qualidade de preposta de seus associados.
Na primeira situação, entende-se que, em sendo um dos objetivos sociais da Associação de Moradores, devidamente estatuído pelos seus atos constitutivos, zelar pela segurança do loteamento e de seus associados, poderá, em tese, instituir norma interna, devidamente aprovada em Assembléia, de proceder a revista de todos aqueles que forem estranhos ao loteamento.
Ocorre que, como tal revista teria como fundamento a prestação de segurança "a comunidade" deve a mesma ser aplicada a todas as pessoas "estranhas" a Associação e ao loteamento, o que incluiria, além dos empregados e prestadores de serviços, todos os visitantes, inclusive familiares de cada associado, pois estes, embora "conhecidos" de um associado, são "estranhos" para os demais.
Dessa forma, se o fundamento da pretendida revista for a segurança do loteamento, esta não poderá limitar-se aos empregados e prestadores de serviço, pois representaria ato discriminatório e portanto atentatório aos direitos individuais dessas pessoas.
Cumpre ressaltar que referida revista pessoal e de pertences deverá ser revestida de todas as cautelas necessárias para não incorrer em situação vexatória ou de humilhação para os revistados, por exemplo a revista pessoais de mulheres jamais poderá ser procedida por um funcionário do sexo masculino, devendo, portanto, a equipe de segurança ser formada também por mulheres, além de ser realizada em local reservado, que garanta total privacidade.
Na segunda hipótese, a Associação poderia atuar na qualidade de preposta de seu associado e, neste caso, como representante do empregador, mediante expressa autorização deste, proceder a revista apenas e tão somente dos empregados e prestadores de serviço que trabalhem para este associado.
Todavia, também aqui existem limitações que poderão gerar controvérsias e conflitos, inclusive entre os próprios associados.
A primeira questão é que se a Associação está agindo como preposta do empregador, para a revista do empregado, só poderá fazê-lo mediante autorização expressa do mesmo, visto que apenas e tão somente a este cabe o poder de mando na relação de trabalho e é ele empregador que será, direta e pessoalmente, responsável pelos atos de seu preposto, respondendo, inclusive, por abusos praticados por este.
A segunda questão diz respeito a uma situação mais prática, que poderá ser vivenciada no dia-a-dia da relação entre o associado e seus empregados. Certamente poderão ocorrer conflitos ou pelo menos uma situação de mal-estar na relação de trabalho entre o associado e seu empregado, especialmente o doméstico, quando este se deparar com a situação de ser obrigado a se submeter a revista, na saída do loteamento, enquanto outros empregados estejam liberados por seus empregadores de se submeter a referido procedimento.
Finalmente, temos que, a teor do artigo 373-A da CLT, que buscou harmonizar o poder de fiscalização do empregador com o direito à intimidade do empregado, constitucionalmente previsto, ficou expressamente proibida a revista íntima das empregadas e funcionárias, devendo, todavia, a teor do princípio da igualdade, ser tal vedação estendida aos funcionários homens.
Assim é que a revista dos empregados e prestadores de serviço, ainda que expressamente autorizada pelo associado, só poderá incidir sobre os seus pertences (bolsas, sacolas, mochilas, por exemplo) e, mesmo assim, também deverá se dar com as cautelas necessárias para que não seja a pessoa, que está sendo revistada, submetida a situação vexatória ou de humilhação.

Nos dias atuais toda e qualquer atividade humana pressupõe uma interação com outras pessoas, já que não somos nenhum Robson Cruzoé, e talvez uma das expressões máximas da necessidade de convívio social harmônico sejam os condomínios, de prédios ou de casas, ou um loteamento "fechado".
Nessa realidade, você agrega, num mesmo microcosmo pessoas diferentes, que num primeiro momento não se conhecem e não tem qualquer afinidade, com pensamentos e expectativas diferentes e apenas com um elo em comum - viver bem.
Dentro dessa situação fática, vamos falar especificamente dos Loteamentos e de suas Associações de Proprietários, a quem cabe, através de sua Diretoria e com o auxílio da Administradora e quando necessário o suporte do Empreendedor, buscar dentro das diferentes opiniões e expectativas, pontos em comum que irão nortear os rumos daquela coletividade.
Para tanto, a conversa diária, os canais de comunicação como telefone e email, as reuniões mensais são instrumentos valorosos para aquele que se dispõe a assumir essa tarefa de encabeçar uma Associação.
A missão não é fácil, toma parte de seu tempo pessoal, sem qualquer contrapartida pecuniária, pelo contrário com gastos para cumprir suas obrigações e não espere elogios por isso, ao contrário, se você acertar não fez mais nada que a obrigação, afinal de contas você que quis ser Diretor da Associação e se você errar, você é burro e incompetente, sem falar naqueles associados que sem nunca terem lido um balanço patrimonial da associação afirmam de forma categórica que você está roubando o dinheiro ou está levando propina de algum fornecedor.
Muitas vezes as divergências de opiniões já se iniciam dentro da própria Diretoria, pois cada um tem um modo de pensar e uma forma de agir para chegar à solução do mesmo problema e apesar das divergências todos querem a mesma coisa - solucionar o problema.
Na verdade tudo isso faz parte da natureza humana, criticar é mais fácil que apontar soluções ou que ajudar a construí-las. Todavia, num empreendimento onde pretendemos que seja nosso lar por algumas décadas, não podemos optar pela solução mais fácil sob pena de vermos nosso patrimônio e nossa sonhada qualidade de vida indo para o buraco.
Assim é que, temos que adotar a postura de que se as coisas não estão boas ou pelo menos não estão como queremos e sonhamos, temos que participar, que nos engajar, dar minha opinião, fazer nossa parte, mas sempre respeitando a opinião e a vontade dos demais, tentando construir senão um consenso, uma maioria.
É de se salientar que a administração, bem como os problemas vivenciados e a rotina diária de uma associação de proprietários em loteamento, é muito diferente de um condomínio edilício ou mesmo de um condomínio horizontal.
Num primeiro momento, temos a situação na qual as pessoas estão adquirindo seus lotes e querendo construir suas casas, nesse momento a energia da Associação deve se voltar a criar as condições básicas necessárias a permitir que seus associados iniciem suas casas, que acreditem na viabilidade do empreendimento e ali depositem seus investimentos.
Portanto, é nessa fase que devem ser aprovadas e realizadas as obras complementares de infra-estrutura que permitam a realização das obras particulares, tais como iluminação pública das ruas, asfalto, distribuição interna de água, muro perimetral, portaria, por exemplo. Nessa fase, os diretores da Associação acabam atuando muito mais como "administradores de uma construtora" do que como algo semelhante à figura do "síndico de condomínio".

Passados alguns anos do lançamento do loteamento, a associação entra naquilo que eu chamaria de segunda fase, que é, na nossa opinião, a mais delicada e a que vai exigir maior dedicação e bom senso dos diretores da Associação ou como dizem alguns, um grande jogo de cintura, pois é a fase em que ocorre a necessidade de conciliar interesses a apaziguar conflitos.
Nessa segunda fase o loteamento passa a viver uma divisão e a administração da Associação, para ser bem sucedida deve adequar-se a essa divisão. Como diz um amigo meu, que foi diretor de uma Associação, este é o período de transição, onde se deixa da administrar mato para se administrar pessoas.
É nesse período em que passamos a ter, de um lado moradores, ou seja aquelas pessoas que já construíram suas casas no empreendimento, para lá se mudaram e que tem necessidades e anseios específicos que cabe à Associação fazer frente, como por exemplo a introdução de áreas de lazer, como praças, salões de festas, quiosques com churrasqueiras e, em alguns casos, a implantação, caso prevista no projeto, de pequenas áreas comerciais para a venda de produtos básicos, a busca junto ao Poder Público de serviços para essa nova comunidade tais como Escola, Postos de Saúde e Transporte Público e de outro os proprietários que ainda não construíram sua casas e que desejam fazê-lo e uma terceira casta, a dos "especuladores’, ou seja, daquelas pessoas que compraram um lote como investimento e que buscam a máxima valorização deste no menor espaço de tempo.
Para esses dois grupos, e especialmente para o último, o interesse continua sendo que a Associação realize as obras de infra-estrutura que valorizem o empreendimento. Assim é que, por exemplo, para esta pessoa a realização e aprovação de um projeto de sinalização viária nas ruas do empreendimento é totalmente desnecessário pois praticamente não agrega valor imobiliário.
Nesse momento, cabe à Diretoria da Associação, dentro do possível, e com o aval da Assembléia demonstrar aos associados a necessidade de administrar os recursos orçamentários existentes para agradar aos interesses dos dois grupos, conjugando obras de infra-estrutura com melhorias da condição de vida do dia a dia.
Nesses dois períodos, como uma das obrigações fundamentais da Associação está a fiscalização exatamente das obras de construção dos associados, no sentido de verificar o cumprimento das normas estabelecidas no Estatuto Social e no Regulamento Interno, uma vez que a observância dessas normas é obrigação legal de todos e tem por objetivo o bem comum, garantindo um padrão de qualidade do empreendimento, inclusive com a notificação e aplicação de multa aos infratores e até mesmo com medidas judiciais para embargar as obras que afrontem as normas internas.
O Terceiro período pode ser definido como aquele no qual o loteamento já está totalmente implantado, seja pela realização pela Associação de todas as obras complementares previstas, seja pela ocupação se não total, da quase totalidade dos lotes. Nesse momento passamos a ter um período administrativo caracterizado mais pela chamada manutenção e conservação, cuja gestão se aproxima a de um condomínio, embora mantida as características próprias do loteamento, seja pela sua extensão de área, seja pelo numero de associados, normalmente muito maior que num prédio, o que torna os eventuais problemas mais superlativos.
Após todo esse relato, o nosso amigo leitor pode fazer uma pergunta mais do que óbvia: Vale a pena ser Diretor de uma Associação? A resposta para mim é SIM, vale pela sensação pessoal de ter feito algo de importante para a sua comunidade, para que um dia, quando o empreendimento onde você mora estiver daquele jeito que todos sonham quando adquiriram seu lote, você poder olhar para tudo isso e dizer para você mesmo, eu ajudei a construir este "paraíso".

Como já tivemos oportunidade de asseverar em artigos anteriores, a vida dentro de um condomínio ou num loteamento fechado acaba por gerar a formação de um microcosmo social, onde as interações e conseqüentes conflitos entre as pessoas são inevitáveis, já que, muito embora todos tenham um elo em comum, as necessidades, anseios e posturas são diversas e muitas vezes colidem com a dos demais condôminos.

Devemos, inicialmente, distinguir dois grandes grupos dos possíveis conflitos nos condomínios ou loteamentos.

No primeiro grupo temos aqueles casos em que a postura de um condômino está a gerar danos a toda a coletividade ou a uma parte considerável dela ou está em afronta à convenção ou regulamento interno.

Nesses casos específicos o síndico ou o diretor da associação (no caso de loteamentos) pode e deve interferir, não como juiz ou mediador, mas sim como o representante legal da coletividade e nessa condição tomar as medidas necessárias para que a conduta lesiva cesse, seja buscando o entendimento com o condômino infrator, seja tomando medidas extra-judiciais ou até mesmo judiciais para fazer cumprir as normas do condomínio e restabelecer a harmonia na comunidade.

Como exemplo típico desses casos, podemos citar aquele morador que permite ao seu cachorro circular livremente pelas áreas comuns, sem guia ou coleira, colocando em risco os condôminos, funcionários, visitantes e prestadores de serviços, ou que se utiliza inapropriadamente de equipamentos que emitem sons ou que provocam barulhos que venham a incomodar em demasia os demais moradores.

No segundo grupo temos aqueles conflitos que envolvem apenas e tão somente dois ou três condôminos, ou seja um conflito específico e limitado.

Dentro desse cenário, muitas pessoas acreditam que seria uma das funções do síndico ou dos diretores das associações de adquirentes de lotes assumir uma postura de juiz ou mediador desses conflitos, buscando atingir ou até mesmo "impor" a paz no condomínio.

Com todo o respeito a essas pessoas, consideramos que o síndico não é "juiz" do condomínio e que, portanto, não deve se miscuir nos conflitos entre condôminos.

Inobstante os síndicos e presidentes das associações, via de regra, sejam pessoas que devem estimular e preservar o "espírito coletivo" e que devem buscar o bem comum, os mesmos não tem muitas vezes a devida experiência ou a qualificação técnica necessária para gerir esses conflitos, podendo por conseqüência, envolver-se em desgastes desnecessários e ainda ter a sua reputação colocada em cheque ao tentar exercer essa atividade.

Infelizmente, é da "alma humana" e em especial da nossa cultura imputar as nossas falhas e "derrotas" aos outros, assim não é incomum que, nos casos acima referidos, o síndico busque a solução, mediando ou decidindo o conflito e a parte "perdedora" passe a se queixar não mais do seu vizinho,mas do dirigente, reclamando de sua falta de imparcialidade, colocando em dúvida o seu interesse pessoal no caso, etc. etc. etc.

Ou seja, aquele que era um problema pontual, entre duas pessoas, como por exemplo, o vizinho que estaciona mal o seu veículo e invade a vaga do outro ou aquele cujo cachorro insiste em fazer xixi no tapete na porta do vizinho, passa a ser um problema global pois a autoridade e boa fé do síndico passa a ser contestada.

Logicamente, a pergunta que se impõem é: Então, como solucionar tais conflitos?

A primeira resposta seria – o acesso ao Judiciário. Ocorre que, infelizmente, nossos Tribunais estão sobrecarregados, falta estrutura para o atendimento à população. Atualmente existe em andamento no Brasil 62 milhões de ações judiciais e a cada ano 25 milhões de novas ações são abertas. Dentro desse contexto, uma ação judicial que tramite por todas as Instâncias tem uma previsão de tempo para a solução final de oito a dez anos, em média.

Os Juizados Especiais, criados para atender exatamente as demandas mais simples, como as aqui tratadas e que pretendiam que tal solução fosse imediata, numa audiência onde seria tentada a composição amigável das partes e, em caso da necessidade da interferência do Juiz para ditar uma sentença, conta atualmente com uma fila de espera que faz com que esta audiência ocorra num prazo que varia de seis meses a uma ano e meio.

Além disso, levar uma questão para a solução do Poder Judiciário é caro, depende da contratação de profissionais especializados, pagamento de despesas e custas judiciais que muitas vezes acaba sendo maior que o proveito econômico da direito que se quer ver assegurado (no caso das questões entre vizinhos, muitas vezes não existe valor econômico envolvido).

Então, qual seria a solução para esses casos?

Duas novas alternativas estão se tornando cada vez mais comuns para a solução de conflitos: - A Mediação e a Arbitragem.

Na arbitragem, as partes escolhem uma terceira pessoa, o árbitro, para analisar a questão e julgá-la. O grande problema desse tipo de solução de conflitos é que as partes devem ter total confiança no árbitro, pois a sua decisão deve ser acatada pelas partes que não podem querer a revisão da mesma por nova arbitragem ou por decisão judicial.

Esse tipo de solução de litígios é muito usada em outros países e, aqui no Brasil tem sido utilizada com bons resultados, na solução de conflitos comerciais que envolvam conhecimento técnico específico, utilizando-se de profissionais especialistas como árbitros.

O primeiro caso de arbitragem que tive notícias, envolvia um contrato internacional de exportação de soja, em que havia uma discussão sobre a qualidade dos grãos exportados. As partes envolvidas, sabendo da necessidade de um parecer de um especialista em soja para avaliar a qualidade dos grãos preferiram partir para a solução arbitral, ao invés de submeter o caso a um Juiz, que certamente não saberia nada sobre grãos de soja.

Exatamente por envolver um risco na solução de conflito e a impossibilidade de recurso, a arbitragem ainda é vista com desconfiança pela maioria da população e é pouco utilizada com forma de solução dos conflitos mais comuns do dia a dia.

A outra solução alternativa de conflito é a Mediação que é uma auto-composição entre as partes com a intermediação de uma terceira pessoa, que é um profissional com experiência nesse tipo de composição.

As partes envolvidas contratam o mediador e, a partir daí, são agendados os encontros. Ao longo desses encontros, os envolvidos buscam um diálogo para por fim ao conflito.

A principal função do mediador é colaborar para que os envolvidos cheguem por si só na solução das questões a serem resolvidas. O mediador é totalmente imparcial. Ele não interfere e nem decide pelos envolvidos. A ele cabe apenas criar um espaço de conversação que favoreça a construção da confiança e a transformação da adversidade em cooperação.

Esse tipo de solução, se bem usada, certamente representa um caminho rápido e seguro para a solução de conflitos envolvendo condomínios e condôminos, associados e associações, com duas grandes vantagens em relação a formula tradicional de encaminhamento do conflito ao Poder Judiciário, que são a rapidez na solução do conflito e a mais importante a pacificação das partes, pois a solução pelo diálogo e mediação coloca fim não só na questão que está sendo discutida mas também na animosidade que nasce dela e que pode ser fonte de novos embates entre as partes.

É de se ter em mente, sob este aspecto que os envolvidos no conflito continuarão a ser vizinhos e co-proprietários dentro do condomínio e em suas respectivas Comunidades, e que, portanto, necessitaram continuar a conviver diariamente, a dividir o mesmo espaço, de tal sorte que a pacificação total é ponto fundamental para se retomar a harmonia e a boa convivência.

Ciente dessa necessidade e no interesse do mercado imobiliário é que o SECOVI, como representante dos condomínios e Associações de Adquirentes de Lotes, criou e mantém uma Câmara de Mediação, a qual pode ser utilizada não só pelos condomínios e associações, como também pelos proprietários para buscar a solução dos mais diversos conflitos. Maiores informações sobre esse valioso serviço, colocado a disposição da comunidade, podem ser obtidas através do telefone (11) 5591-1214 ou por e-mail para camarademediacao@secovi.com.br.

*O presente artigo contou com a colaboração do Dr. Márcio Chéde, coordenador da Câmara de Mediação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).

O momento que consideramos essencial para a constituição, manutenção e correta gestão das Associações em Loteamentos Fechados e mesmo dos Condomínios Edilícios é a realização das Assembléias Gerais.
É através dessas Assembléias que os associados podem exercer o seu direito de participar dos rumos de sua Associação, priorizar e deliberar sobre o que pretendem enquanto comunidade organizada, e verificar se aquilo que foi proposto para o exercício que se finda foi efetivamente cumprido pelo Corpo Diretivo da Associação.
Infelizmente, muitas pessoas deixam de participar das Assembléias em função de argumentos do tipo: não tenho tempo; não se discute nada de útil na assembléia; é tudo em vão; etc.
O certo é que, estando o poder real de construir o futuro da sua comunidade em suas mãos e abrindo mão com sua omissão na participação das decisões através dessas Assembléias, isso levará muitas vezes a decisões, planos e prioridades orçamentárias com os quais você poderá vir a não concordar.
Portanto, o único modo de evitar isso é participar efetivamente da vida de sua comunidade, sugerindo, opinando, aprovando ou rejeitando propostas, criticando sempre de forma construtiva e até mesmo, oferecendo-se para fazer parte do Corpo Diretivo ou de uma Comissão de Associados, visando colaborar ativamente na administração e suporte de sua Associação.
Todavia, o ponto fundamental que aqui queremos tratar e que infelizmente muitas pessoas ignoram, é que a Assembléia Geral é um ato formal, revestido de uma série de pressupostos e ritos para a sua validade, os quais, caso ignorados, poderão gerar até mesmo a nulidade ou impugnação daquilo que foi decidido.
A primeira questão formal diz respeito à própria convocação da Assembléia, a qual deverá ser feita pelo Diretor Presidente ou Conselheiro Presidente, ou a quem o Estatuto Social assim o determinar, ou mesmo, por um quinto dos associados com direito a voto, ou seja, que estejam adimplentes com as suas obrigações associativas.
Essa convocação se dará através de Edital próprio, o qual deverá ser de conhecimento de todos os associados (moradores e não moradores), e para isso, a convocação deverá seguir o que determina o Estatuto Social. Recomendamos que a mesma seja feita através de carta registrada ou com aviso de recebimento (AR) via correio aos não moradores, e através de protocolo aos associados moradores, a fim de que se comprove que os mesmos estavam efetivamente cientes da convocação, e se necessário, através da publicação do referido Edital em jornal de circulação regular.

A formalidade necessária para uma correta convocação deve ser feita em tempo hábil, a fim de possibilitar o conhecimento e a participação dos associados, prazo esse que deve constar do Estatuto Social, ou no caso de sua omissão, num prazo não inferior a 05 dias úteis da data de realização da Assembléia.
O Edital, como ato formal da convocação deverá obrigatoriamente conter a data e o local da realização da Assembléia, o horário e as condições para a instalação da mesma em primeira e segunda chamadas e a Ordem do Dia, ou seja, a lista de todos os assuntos que deverão ser tratados e deliberados na Assembléia.
O Edital poderá também informar sobre a possibilidade de participação através de procuração e em que condições isso deverá se realizar, especificando número máximo de representações por procurador e se a procuração deverá ou não ter firma reconhecida em Cartório. Sugere-se ainda que do Edital conste expressamente a impossibilidade dos inadimplentes de participar e votar na Assembléia, conforme determina o atual Código Civil, bem como esclarecendo qual a data limite para a quitação das contribuições associativas em atraso para possibilitar a participação na Assembléia.Para não gerar tumultos de última hora, sugerimos que seja vedado o pagamento no momento da Assembléia.
A Assembléia será instalada, em primeira chamada com um número mínimo de metade mais um dos associados adimplentes (caso o Estatuto não determine outro quorum) e, em segunda chamada com qualquer número de associados presentes. Todavia, é importante lembrar que alguns assuntos, como a destituição da Diretoria ou a deliberação de alterações ao Estatuto Social dependem de quorum especial para a sua instalação e deliberação, os quais deverão estar definidos em Estatuto Social, e em caso de omissão, pelo que estiver determinado no atual Código Civil (artigo 59).

Caso tais quoruns especiais não sejam obtidos para a sua instalação, isso significará o encerramento da Assembléia e a não possibilidade de discussão do assunto da Ordem do Dia, ou no caso de deliberação de determinado item especial, a falta de quorum específico significará a não aprovação do item a deliberar.
A Assembléia deverá ter um Presidente para coordenar os trabalhos, e um Secretário responsável pela elaboração da Ata da Assembléia, os quais serão escolhidos no momento da Assembléia, ou conforme o Estatuto assim o determinar.
A Assembléia somente poderá deliberar sobre os assuntos previamente constantes do Edital de Convocação, sendo que no item normalmente denominado “Assuntos de Interesse Geral ou de Interesse Associativo” não poderá ocorrer a discussão de assuntos que tenham caráter deliberativo, nem poderá haver eleições de membros dos órgãos estatutários (Diretoria, Conselho Fiscal, Conselho Deliberativo, etc). Poderá, todavia ser formada comissões de trabalho como suporte à Diretoria na administração da Associação, tais como Comissão de Segurança, Comissão Social,Comissão de Esportes, Comissão de Meio Ambiente, Comissão de Obras, etc.
Da Assembléia e de suas deliberações, deverá ser redigido um documento com o relato de todas as ocorrências e decisões, a qual se denomina Ata de Assembléia. A mesma deve conter o resumo mais fiel possível, de tudo que ocorreu na Assembléia, sob pena de impugnação.
O atual Código Civil não determina a necessidade de registro das Atas de Assembléia, mas apenas e tão somente do Estatuto Social, todavia, para se dar publicidade dos atos decisórios da Associação e em especial perante terceiros, é recomendável que todas as Atas de Assembléia, principalmente aquelas que elegem a diretoria ou que deliberam sobre o plano orçamentário associativo com a definição de uma contribuição associativa que possa fazer frente às despesas e verbas aprovadas, as mesmas sejam devidamente registradas.
Muito embora, conforme acima exposto, tal registro não seja obrigatório, o mesmo é exigido para muitos atos da “vida cotidiana” da Associação, como por exemplo, a abertura de conta bancária ou para a alteração das assinaturas dos responsáveis pela mesma, contratação com órgãos públicos e autarquias, informações junto a Receita Federal, propositura de ações judiciais, e em especial aquelas promovidas contra associados inadimplentes, visando comprovar a representação da Associação e também a legalidade dos valores cobrados.

Conforme já referido acima, se alguma das regras ou normas para a realização da Assembléia, previstas no Código Civil ou em Estatuto Social não for respeitada, a Assembléia e suas decisões podem ser anuladas ou impugnadas através de uma decisão judicial ou por outra Assembléia. Da mesma forma, pode-se anular uma Ata que não seja fiel a tudo que foi discutido e votado.
Algumas medidas simples e práticas devem ser tomadas para se evitar a possibilidade de anulação de uma Assembléia, como por exemplo:-se não houver quorum na primeira convocação, deve-se aguardar o prazo previsto para a segunda convocação para se dar início aos trabalhos; deve-se convocar todos os associados para a Assembléia e dar direito de voto apenas aos associados adimplentes; deve-se discutir e relatar em Ata toda a Ordem do Dia do Edital de convocação, colocando-se em votação apenas os itens deliberativos.
Deve-se, ainda, aceitar procurações na forma prevista no Estatuto Social e conforme informado no Edital de Convocação. É fundamental que se respeite o quorum de votação mínima disposto pelo Estatuto Social ou pelo Código Civil para cada assunto e não se deve tratar de assuntos financeiros quando do item "Assuntos Gerais", além dos outros impedimentos acima referidos.
Por outro lado, para se evitar a impugnação da Ata da Assembléia, o que também poderá gerar sérios transtornos para o funcionamento da Associação, alguns cuidados básicos são necessários: -deve haver na Assembléia uma lista de presença, onde os associados possam registrar a sua assinatura, a qual deverá ser anexada a Ata.
A Ata deve ser redigida de forma clara e objetiva, respeitando-se os acontecimentos da reunião, registrando-se inclusive as dúvidas, esclarecimentos e decisões importantes ocorridas durante a reunião, mesmo que essas reflitam a existência de conflito e divergências entre os associados, logicamente sem a transcrição de ofensas pessoais ou de termos impróprios que podem ser substituídos por exemplo, por uma narrativa dos acontecimentos.
Assim, resumidamente, os principais motivos para a anulação de uma Assembléia são:- a não convocação ou convocação irregular dos associados; a votação por suposto representante de associado sem a devida procuração; a concessão de direito de voto a inadimplente ou a quem não comprovar a condição de associado; a alteração do Estatuto Social ou a destituição da Diretoria sem respeitar o quorum mínimo especial para a sua instalação ou para a deliberação do assunto; deliberações sobre assuntos não previstos no Edital.
Para se impugnar uma Assembléia, há alguns caminhos possíveis:- o primeiro deles é através de uma ação judicial, a qual poderá ser intentada por qualquer associado que se julgue prejudicado pela decisão irregular, cabendo ao juiz a análise do caso para decidir pela nulidade da Assembléia ou de determinada decisão considerada ilegal ou irregular.
Outra forma de alterar decisões tomadas em um determinada Assembléia é através da realização de outra Assembléia Geral, convocada especificamente para revogar as decisões anteriores, devendo esta ser realizada com o respeito a todas as formalidades previstas no Estatuto Social, ou desde que comprovada formalmente pelos associados alguma irregularidade que leve a anulação da Assembléia anterior.
Esperamos, com essas dicas, ter contribuído para esclarecer algumas das dúvidas mais comuns quando se trata de Assembléia, evitando com isso erros que possam levar à anulação das Assembléias Gerais, da impugnação de Atas e conseqüentes tumultos na administração das Associações, e colocamo-nos, mais uma vez, através da Diretoria de Associações em Loteamentos Fechados do Secovi SP (Sindicato da Habitação), à disposição das Associações e de seus associados para o esclarecimento de dúvidas ou novas informações.

Dentro da linha que nos foi proposta pelo Jornal Vivendo em Condomínio, vamos tratar de um outro assunto que, pelo número de consultas formuladas junto ao SECOVI, está entre aquelas que mais gera dúvidas e incertezas entre os moradores de condomínios e de associações em loteamentos e diz respeito às obras e benfeitorias em áreas comuns e a outras despesas não previstas.
O Código Civil trata do assunto referente às obras no capítulo dos Condomínios Edilícios, nos artigos 1341 a 1343, aplicando-se suas disposições, de forma analógica, também para as Associações em Loteamentos, não só no que diz respeito às obras como também a outras despesas com melhorias e serviços.
Tentando simplificar a matéria, podemos dizer que a grande dúvida de todos é: quais obras e contratação de serviços podem ser realizadas por decisão do Síndico ou da Diretoria da Associação e quais dependem de aprovação prévia em Assembléia.
Nesse sentido, as despesas com obras, melhorias e serviços podem ser divididas em: Emergenciais, Necessárias, Úteis e Voluptuárias.
As despesas Emergenciais, como óbvio, são aquelas que necessitam ser realizadas com a máxima brevidade, a fim de garantir a continuidade dos serviços colocados a disposição dos condôminos ou associados ou evitar danos ao patrimônio comum.
Podemos citar, exemplificativamente: a aquisição da caminhão pipa para evitar o desabastecimento de água e, no caso, de loteamentos até mesmo a perfuração de poço artesiano; reparos de vazamentos e infiltrações, contratação de serviços de manutenção e de obras para reparos emergenciais , como por exemplo dos portões de acesso, cancelas, instalação de guaritas, operação tapa-buracos em vias públicas, dentre outras.
Para esse tipo de despesas NÃO é necessária a convocação prévia de Assembléia, mas cabe ao síndico/diretoria realizar em futura Assembléia a necessária prestação de contas, a fim de esclarecer os motivos que levaram a sua decisão por tais contratações, tendo em vista a situação emergencial que o assunto exigia.
Com relação as despesas necessárias, podemos citar que são aquelas que tem por finalidade conservar ou impedir a deterioração dos bens e patrimônio do condomínio/associação, como por exemplo a conservação e reparos nos muros e alambrados, nos pisos das áreas comuns e, no caso dos loteamentos no sistema viário, manutenção preventiva das instalações elétricas, hidráulicas e elevadores e podem ser realizadas independentemente de autorização prévia da assembléia, se forem de pequeno valor.
Se as despesas forem de grande monta, ou seja, despesas cujos valores possam ser considerados altos ou que exijam investimentos contínuos, tendo em vista a sua relação de custo em comparação com a arrecadação mensal do condomínio/associação, e não sendo as mesmas de caráter urgente, tais obras e reparos só deverão ser efetuados após a aprovação em assembléia.
Poderá, todavia, ficar acertado, em assembléia, pelos condôminos/associados, a possibilidade do Síndico/Diretoria realizar as obras necessárias cuja valor seja inferior a um determinado patamar expressamente acordado. Assim poderá uma determinada Associação/Condomínio estipular, mediante deliberação em assembléia, que as obras e serviços cujo valor individual for, por exemplo, inferior a R$ 10.000,00 poderão ser realizadas sem a necessidade de convocação de nova assembléia, ficando, todavia, o Síndico/Diretoria obrigado a prestar contas dos gastos efetuados.
O terceiro tipo de despesas é classificado como sendo Úteis e que podem ser definidas como aquelas que aumentam ou facilitam o uso ordinário dos bens e áreas comuns. Como exemplo desse tipo de despesas podemos citar a reforma ou ampliação da portaria ou da guarita, colocação de uma segunda guarita; aquisição de equipamentos de computação e de segurança, como CFTV, câmeras, cancelas, microcomputadores; aquisição de equipamentos de lazer e mobiliário para as áreas já previstas para esse fim.
Esse tipo de despesa depende de aprovação prévia da Assembléia, valendo, também, a possibilidade da autorização prévia, acima citada.
O último tipo é classificada como sendo despesas ou obras Voluptuárias e são aquelas definidas como as que não aumentam o uso da coisa comum, constitundo-se em mero deleite ou recreio.
Esse tipo de obra é mais comum nas Associações de Loteamentos do que nos condomínios já implantados, e são por exemplo a construção de áreas recreativos ou de lazer; quadras esportivas ou piscinas; churrasqueiras; projetos de paisagismo, bosques e jardins, dentre outros.
Entendemos que, pela própria natureza dessas despesas, as mesmas devem ser aprovadas expressamente pela Assembléia, não cabendo autorização prévia, baseada exclusivamente no valor, pois o que se deve aprovar não é apenas e tão somente a despesa e sim a obra propriamente dita, pois esta modifica o patrimônio comum de todos os associados/condôminos e, muitas vezes irá representar o acréscimo de outras despesas, pela necessidade de conservação dessas obras.
Todavia, vale lembrar, para todos os casos acima referidos, que o Síndico/Diretoria deve sempre exercer suas funções com o máximo de transparência e participação de seu Conselho Fiscal ou Consultivo, bem como, estimular a participação dos condôminos/associados através da criação de Comissões de Trabalho, visando dar suporte a sua administração, prestando contas, enfim, sempre buscando o melhor para os interesses comuns e a harmonia de todos os envolvidos, não sendo demais lembrar que a assessoria de uma administradora competente e idônea facilita em muito esse trabalho, ajudando a demonstrar, com embasamento técnico e com essencial experiência administrativa, a necessidade e relevância de se estabelecer a melhor relação de custo benefício na realização das contratações e das benfeitorias que se pretende realizar.

Via de regra, quando se fala de condomínio ou de Associação de Moradores em Loteamentos, é posição comum dos envolvidos considerar como o ato mais importante na Assembléia a deliberação sobre o valor que será pago no exercício seguinte a título de taxa condominial ou contribuição associativa.
Ouso discordar dessa visão e chamar a atenção para outro ponto, normalmente anterior à essa deliberação, cuja importância é superior a da decisão sobre as despesas futuras, que, inclusive influi sobre esta.
Trata-se da análise, discussão e votação sobre a prestação de contas, ou seja, sobre o que já foi gasto pelo condomínio ou associação.
Normalmente, a maioria das pessoas não dão a devida atenção aos balancetes ou resumo de prestação de contas que recebem, quando muito verificam apenas e tão somente se o caixa está positivo, o que é um erro, pois o correto seria um acompanhamento mais minucioso das contas e, em caso de dúvidas, a formalização de um pedido de esclarecimentos para o síndico(presidente da associação) ou administradora.
Quando da assembléia, duas são as posturas básicas dos condôminos/associados, as quais também consideramos que devem ser repensadas.
O primeiro grupo, mantém a mesma postura, basta os administradores afirmarem que as contas estão positivas, que o caixa apresenta uma reserva, para acharem que está tudo bem, tudo correto e aprovarem logo os balancetes, para não perder mais tempo e discutir a taxa para o ano seguinte.
Essa postura é, no mínimo perigosa, infelizmente, não é porque sobrou dinheiro que está provado que a administração foi eficaz, eventualmente, poderiam ser tomadas medidas para reduzir ainda mais os gastos e com isso gerar mais sobre de caixa e isso pode e deve ser detectado pela análise das contas. Outra questão a ser verificada é: será que, a teor dos balancetes, está demonstrado que as obras previstas foram efetivamente realizadas nos moldes aprovados na assembléia anterior, ou exatamente houve sobre de caixa pois houve o descumprimento das decisões anteriores.
Para esta postura apática e passiva, infelizmente, muitas vezes colabora a própria postura dos administradores que, tentam incutir exatamente a idéia de que a assembléia é para "referendar" e não discutir e analisar as contas.
ERRADO, legalmente, um dos objetivos da assembléia é aprovar as contas e, para tanto, as mesmas devem ser discutidas e analisadas, prestando os administradores os esclarecimentos que se fizerem necessários.
É claro que, e ai entra a postura do segundo grupo, ao qual me referi, que, é totalmente inviável, de no decorrer da assembléia, pretender uma análise pormenorizada das contas, com a conferência das pastas de balancetes, nota por nota, recibo, por recibo.
Também esse condôminos/associados deveriam ter conferido os informes mensais e, em caso de dúvidas, como lhe é de direito, solicitado o agendamento de dia e hora para analisar as pastas de recibo junto à administradora e, de posse de suas conclusões, na assembléia, solicitar os esclarecimentos sobre os pontos que entendeu incorretos.
Não é demais salientar que o trabalho do Conselho Fiscal é fundamental para uma aprovação consciente das contas. Muito embora o mesmo não tenha poder deliberativo e sim consultivo, ou seja, a assembléia pode ou não acatar o seu parecer, a sua manifestação, não só por escrito nos balancetes, como de forma oral na assembléia é fundamental para dar subsídios aos condôminos/associados, devendo estes, se for o caso, exigir tal manifestação.
Finalmente, deve-se alertar para um erro muito comum, que já ouvi diversas pessoas afirmando: "A gente aprova as contas de qualquer jeito na assembléia e, se depois verificar-mos que tem algo errado, pedimos uma auditoria!"
Ledo engano... Aprovadas as contas em assembléia, regularmente convocada para tal fim, as mesmas só podem ser objeto de nova discussão mediante ação judicial, a qual comprove que houve algum vício para a aprovação, como dolo, má-fé, coação ou fraude na apresentação das mesmas, não se podendo, discutir, salvo se provadas uma dessas situações, por exemplo, que se pagou 200 por um serviço que o valor de mercado é 100, pois a assembléia referendou o pagamento dos 200.
Assim é que, para uma administração eficaz e que valorize o patrimônio comum, consideramos que todos os envolvidos devem dar maior atenção às prestações de contas, participando de sua análise e aprovação, com total transparência, evitando, com isso, futuras dores de cabeça.